Ugovor o građenju zajedno sa svim njegovim elementima, iako na prvu loptu zvuči zbunjujuće, može objasniti mnogo toga kada je u pitanju građevinarstvo. Takođe, ako smo svesni povećanja građevinskih aktivnosti, i u kod nas i u svetu, jasno je da veliku ponudu prati još veća potražnja, a cene su vrtloglave. Velika ulaganja ujedno su i velika odgovornost, pa dobro dođe dodatno se uputiti u termine i saznati što više.
U fokusu će biti Ugovor o građenju i njegovi bitni delovi, kako bi se što bolje objasnilo stanje u građevinarstvo i šta sve utiče na cenu kvadrata.
Ugovor o građenju – pojam i objašnjenje
U pitanju je ugovor u kom se jedna ugovorena strana – izvođač radova, obavezuje da prema određenom projektu u ugovorenom roku sagradi određenu građevinu, na tačno utvrđenom zemljištu, odnosno, da na objektu koji već postoji izvrši određene građevinske radove. Druga ugovorena strana, naručilac radova, ovim se ugovorom obavezuje da izvođaču radova isplati određenu, prethodno utvrđenu, naknadu. Važno je napomenuti da je obavezno sačiniti ga u pisanoj formi.
Ovaj Ugovor prvenstveno reguliše Zakon o obligacionim odnosima, potom, Zakon o izgradnji objekata, Posebnim uzanse o građenju iz 1977. godine, Zakon o održavanju stambenih zgrada, itd.
Ugovor obavezuje izvođača
Ugovorom o građenju izvođač se, dakle, obavezuje na preduzimanje složenih aktivnosti i radnji, sve u cilju izgrađivanja objekta iliti građevine koji će biti krajnji rezultat ugovora. Ovaj dokument je drugačiji od ugovora o poslovima poput gipsarskih, molerskih i ostalih zanatskih.P
Posebne uzanse o građenju
Pre nego što je na snagu stupio Zakon o obligacionom odnosima, relevantni pravni propis iz oblasti građevinarstva bile su Posebne uzanse o građenju. Donošenje Zakona o obligacionim odnosima ograničilo je primenu uzansi, u onim slučajevima kada ugovorene strane usaglase njihovu primenu.
Bitan segment Ugovora o građenju tiče se pojmova kao što su privremena i konačna situacija. Ovi pojmovi nisu predviđeni Zakonom o obligacionim odnosima, ali su svojstveni upravo Posebnim uzansama. Prema tome, ugovorne strane posredno ugovaraju primenu posebnih uzansi i regulišu ih tako što u Ugovor unose privremene i konačne situacije.
Izvođenje viška radova na građevini
U situaciji kada izvođač radova izvede višak radova i kada se to potvrdi u građevinskom dnevniku, overi potpisima i pečatima, ne postoji osnov po kom će izvođač moći da traži povećanje cene. Samim tim, u tom slučaju ne može ni da ostvari pravo na naplatu tih dodatnih radova.
Sledi objašnjenje: Bilo kakvo odstupanje od projekta i prethodno ugovorenih radova zahteva saglasnog dveju strana koje su potpisnici ugovora. Shodno tome, u slučaju da su neophodni dodatni radovi, izvođač radova je dužan da zatraži pismenu saglasnost naručioca, te u okolnostima prihvatanja ovih izmena nužno je dopuniti projektnu dokumentaciju i ažurirati dogovor o ceni.
Nove cene materijala i poskupljenje cena
Celokupna situacija u ovom trenutku ostavila je traga na sve delatnosti, pa i na građevinarstvo. Kada je u pitanju Ugovor o građenju, kada je on zaključen sa fiksnom svotom, do povećanja utvrđene cene može doći pod određenim uslovima.
Vrhovni Kasacioni sud utvrdio je da prilikom ugovaranja cena izvođač treba da vodi računa o njihovom kretanju u predstojećem periodu, kako bi se pravilno formirao iznos koji će biti u Ugovoru. Ako povećanje bude za više od 10% izvođač nije dužan da troškove povećanja snosi sam. U tim okolnostima izvođač snosi povećanje do 10% od ugovorene cene, koju poseduje Ugovor o građenju, a naručilac je dužan da isplati višak preko tog iznosa.
Ugovor o građenju i rokovi
Rokovi utvrđeni u Ugovoru, računaju se od trenutka uvođenja izvođača u posao. Uz to, praksa je da se privremene situacije ispostavljaju na osnovu izvedenih radova i ugovorenih cena. To znači da se obračunava vrednost radova koji su urađeni tokom jednog meseca.
Izvođač radova dužan je da podnese obračun izvedenih radova. U pitanju je konačni obračun i obuhvata sve radove koje poseduje Ugovor, ali i nepredviđene i naknadne radove koje je izvođač morao da izvede. Rok za sastavljanje konačnog obračuna je 60 dana od dana primopredaje izvršenih radova.
