- Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.
- Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu nepokretnost i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme nepokretnost.
- Javni beležnik je samostalan i nezavisan stručnjak iz oblasti prava kome je povereno javno ovlašćenje da sastavlja i overava isprave o pravnim poslovima i drugim činjenicima koje su od značaja za promet novca, roba i usluga, da preuzima na čuvanje isprave, novac i druge predmete, kao i da u svojstvu poverenika suda sprovodi i neke sudske postupke.
Agencija za nekretnine pre pristupanja zaključenju i overi ugovora kod Javnog beležnika potrebno je da pribavi dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i da izvrši proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, da izvrši uvid u ličnu kartu prodavca uveri kupca da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu, te da uvidom u lična dokumenta kupca uveri prodavca da li je kupac lice koje se za to deklariše i da li može preneti pravo svojine na svoje ime i pod kojim uslovima.
Nepokretnosti su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.), posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) i drugi građevinski objekti.
Posrednik se, u zavisnosti od vrste posredovanog pravnog posla, obavezuje da će obavljati sledeće:
- nastojati da nađe i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;
- dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
- izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja
- obaviti potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu, postaviti oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
- omogućiti pregled nepokretnosti;
- posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do zaključivanja ugovora;
- čuvati podatke o ličnosti nalogodavca i po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi s tom nepokretnosti ili s poslom za koji posreduje;
- obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.
Agencijksa provizija iznosi 4% od ugovorene kupoprodajne cene. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja Ugovora ili u momentu zaključenja Predugovora ako je tako ugovoreno. Prodavac i Kupac plaćaju po 2% od ugovorene kupoprodajne cene. Najmanja ugovorena posrednička naknada je 1.000 Eura u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan plaćanja za nekretnine jeftinije od 20.000 eura. Prodavac i Kupac plaćaju po 300 Rura
- Agencija za nekretnine sastavljanje ugovora poverava advokatu.
- Neposredno pre realizacije kupoprodaje agencija Vam nudi besplatne pravne savete advokata u okviru već utvrđene agencijske provizije.
Agencija za nekretnine Vam pruža niz usluga vezanih za nepokretnosti:
- Knjiženje prava svojine
- Prijava obveznika poreza na imovinu
- Prijava obveznika poreza na prenos apsolutnih prava
- Poreska oslobađanja i olakšice
- Legalizacija nepokretnosti
- Ozakonjenje
- Procena vrednosti nepokretnosti
- Zastupanje u javnim nadmetanjima
- Konsultantske usluge
Koliki je porez na prenos apsolutnih prava i ko ga plaća?
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti od strane nadležne Republičke Uprave Javnih Prihoda – Filijala Opštine gde se nepokretnost nalazi. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza ide na teret Prodavca, ali je višegodišnja praksa da ovaj porez plaća Kupac u ime Prodavca.
Kako da prodam i kupim stan istovremeno?
Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
Drugi korak je odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem. Određenim brojem kvalitetnih gledanja već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac već odabrao budući stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.
Da li strani državljani mogu da kupe nekretninu u Srbiji?
Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.
Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 4000 do 8000 RSD.
Šta je potrebno od dokumentacije za prodaju nepokretnosti?
Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu originalne dokumentacije o sticanju nekretnine, odnosno ugovora o kupoprodaji, ugovora o poklonu, ostavinskim rešenjem, testamentom itd., sve u zavisnosti kako je i na koji način stekao nekretninu koja je predmet prodaje. Zatim se vrši uvid u list nepokretnosti ovlašćenog Katastra i potvrda. Takođe, prodavcu je potreban i važeći lični dokument. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas.
Koje su obaveze kupca?
Obaveza Kupca je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.
Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju, takse kod Javnog beležnika (Notara) za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa, transfer u izabranoj banci, Porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku, kao i takse za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.
Da li se kupovinom nekretnine za život oslobađam poreza kao kupac prvog stana?
Da. Ako ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. godine oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2, porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Na svakog člana porodičnog domaćinstva, koji ne poseduje nekretninu, a živi sa Vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15m2.
Kako da oglasim nekrentinu?
Pozovite nas 062249226 i mi ćemo doći na adresu nekretnine koju želite da oglasite ili na KONTAKT strani popunite Vaše podatke i osnovne podatke o nepokretsnoti koju oglašavate.
Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovorićete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima.
Kako da prenesem pravo korišćenja struje, vode, gasa?
Prenos računa vršite Vi kao Kupac odlaskom u nadležnu filijalu svake usluge posebno. Od dokumentacije je potrebna kopija Ugovora o kupoprodaji, Vaša lična karta i zahtev koji se dobije na licu mesta. U pitanju je korišćenje električne energije, vode i kanalizacije, gasa, usluge gradskog zelenila i eventulno pravnog lica koji održava zgradu.
Ukoliko Vam je potrebna asistencija, pomoć ili niste u mogućnosti agencija će preneti prava korišćenja na Vas besplatno, bez dodatne naknade.
Šta je kapitalna dobit?
Kapitalna dobit je porez na ostvarenu razliku između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla u poslednjih 10 godina. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog roka, nisu obveznici kapitalne dobiti.
Oslobađanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti kojom rešavate stambeno pitanje i to u roku od 90 dana od dana prodaje stana.
Koje su obaveze prodavca?
Prodavac je u obavezi da obezbedi nesmetano razgledanje nekretnine, da obavesti agenta o svim bitnim pojedinostima i da je pripremi za fotografisanje.
Takođe, prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze vezane za stan (račune za komunalne usluge) i poreza na imovinu i donese potvrde ili račune kojima to dokazuje do momenta predaje poseda.
Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Ugovora o kupoprodaji preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari.
Na dan zaključenja Ugovora o kupoprodaji Prodavac je u obavezi da plati posredničku proviziju po osnovu potpisanog Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Kako se vrši primopredaja nepokretnosti?
Primopredaja nepokretnosti, odnosno ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:
- Overa kupoprodajnog ugovor kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi;
- Isplata kupoprodajne cene u banci;
- Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.
Prodaja Stanova Bagljaš Zrenjanin
Prodaja Stanova Bagljaš Zrenjanin OVDE Pogledajte aktuelnu ponudu! Prodaja i dodela stanova u naselju Bagljaš počela je neposredno…
Read More
Mala spavaća soba za veliko uživanje
Spavaća soba je mesto koje je u našem životnom prostoru najmanje izloženo pogledima gostiju. Ona predstavlja samo naš…
Read More
5 stvari koje primete svi koji uđu u vaš dom
Dočekivanje gostiju pored radovanja zbog predstojećeg druženja, sa sobom donosi i uznemirenost usled pripremanja svih stvari koje se…
Read More
