Procenitelj nekretnina je obučeno lice čiji je zadatak da pruži stručno mišljenje o vrednosti neke nekretnine. Zakon o licenciranim proceniteljima vrednosti nepokretnosti nalaže da procenu vrednosti nepokretnosti vrši isključivo licencirani procenitelj.
Zato mišljenje procenitelja treba da bude objektivno i da uključuje sve relevantne faktore koji se tiču nekretnine koja je predmet procene. Takođe, procena treba da se vrši nepristrasno u odnosu na ljude koji nekretninu poseduju ili ljude koji se za nju iz nekog razloga interesuju.
Kada se i zašto procenjuju nekretnine?
Više je razloga zbog kojih se vrši procena vrednosti: posredi mogu biti stečajni ili izvršni postupci, dugoročno upravljanje nekretninom. Takođe, nekretnina se procenjuje radi izrade finansijskih izveštaja, pozajmljivanja novca na osnovu obezbeđenja pozajmice nekretninom, u poreske svrhe ili slično. Međutim, procenitelj nekretnina najčešće svoj posao obavlja onda kada je određena nekretnina predmet kupoprodaje, dok je ova procena u slučaju uzimanja stambenog kredita čak obavezna.
Procena se obavlja za različite vrste nepokretnosti: to mogu biti ne samo stan i kuća već i poslovni prostor, poslovne zgrade, industrijski objekti, hotel, tržni centri, ali i zemljišta – građevinsko, poljoprivredno…
Procenitelj nekretnina i vršenje procene: načini i metode
Onda kada se angažuje procenitelj neophodno mu je jasno predstaviti razlog i potrebu za vršenjem procene. Pre susreta sa proceniteljem klijent treba da pripremi dokumentaciju s kojom će otići na sastanak – tu se pre svega misli na izvod iz lista nepokretnosti.
Dalje procenitelj proverava dokumentaciju i izlazi na teren kako bi pregledao nepokretnost i fotografisao je – sve to za potrebe Izveštaja o proceni koji je neophodno da napravi kada završi svoj posao.
Prilikom same procene najčešće se koriste tri metode: komparativna metoda procene, prinosna metoda i troškovna. U literaturi i teoriji je više metoda, međutim, na terenu, u praksi, procenitelj se služi ovima koje smo pomenuli.
Pročitajte i: Poskupljenje stanova: skuplji građevinski materijal utiče na cenu
Komparativna metoda, kako samo ime kaže, podrazumeva procenu vrednosti koja se vrši poređenjem nekretnine sa istim ili sličnim nekretninama. Za služenje ovom metodom, procenitelj mora dobro da poznavaje tržište, da se služi svim dostupnim informacijama o različitim transakcijama nad nepokretnošću, tj.da ima dobar uvid u analizu ranije postignutih cena pri kupoprodaji sličnih nekretnina.
Komparativna metoda dobra je kada postoji dovoljan broj transakcija koje je moguće uporediti sa nekretninom koja se procenjuje.
Prinosna metoda – u ovom slučaju procena se vrši kada postoji pretpostavka da će nekretnina vlasniku donositi određeni prihod. Na ovaj način se tržišna vrednost procenjuje kapitalizacijom neto prihoda koji će nastatiti korišćenjem nekretnine nakon datuma procene. Jasno je da se ova metoda koristi u određenim slučajevima, tačnije, najviše kada je u pitanju kupoprodaja komercijalne nekretnine.
Troškovna metoda
Troškovna metoda obuhvata procenu najpre specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikad i ne prodaju na tržištu osim kroz prodaju privrednih subjekata. U ovim situacijama nema ni prostora za komparativnu metodu jer nema nepokretnosti sa kojom je uporediva nekretnina koje je retkost na tržištu. Troškovni pristup koristi se i kada je reč o projekciji neke investicije – recimo kada se procenjuje koliko bi koštala izgradnja nekog objekta, ili kada se piše studija izvodljivosti.
Procenitelj nekretnina donekle je novo zanimanje kod nas, međutim, posao koji obavlja lice zaduženo za procenu nimalo nije naivan. Štaviše, ovo zaduženje podrazumeva mnogo toga, i stoga ne treba zanemariti važnost procenitelja i to ne sam onda kada je procena nekretnine obavezna stvar.
