Procenitelj nekretnina: šta predstavlja ovo zanimanje?

Aleksandra Idvorjan — Sun, 19 Sep 2021 09:30:54 +0000

Procenitelj nekretnina je obučeno lice čiji je zadatak da pruži stručno mišljenje o vrednosti neke nekretnine. Zakon o licenciranim proceniteljima vrednosti nepokretnosti nalaže da procenu vrednosti nepokretnosti vrši isključivo licencirani procenitelj.

Zato mišljenje procenitelja treba da bude objektivno i da uključuje sve relevantne faktore koji se tiču nekretnine koja je predmet procene. Takođe, procena treba da se vrši nepristrasno u odnosu na ljude koji nekretninu poseduju ili ljude koji se za nju iz nekog razloga interesuju.

Kada se i zašto procenjuju nekretnine?

Više je razloga zbog kojih se vrši procena vrednosti: posredi mogu biti stečajni ili izvršni postupci, dugoročno upravljanje nekretninom. Takođe, nekretnina se procenjuje radi izrade finansijskih izveštaja, pozajmljivanja novca na osnovu obezbeđenja pozajmice nekretninom, u poreske svrhe ili slično. Međutim, procenitelj nekretnina najčešće svoj posao obavlja onda kada je određena nekretnina predmet kupoprodaje, dok je ova procena u slučaju uzimanja stambenog kredita čak obavezna.

Procena se obavlja za različite vrste nepokretnosti: to mogu biti ne samo stan i kuća već i poslovni prostor, poslovne zgrade, industrijski objekti, hotel, tržni centri, ali i zemljišta – građevinsko, poljoprivredno…

Procenitelj nekretnina i vršenje procene: načini i metode

Onda kada se angažuje procenitelj neophodno mu je jasno predstaviti razlog i potrebu za vršenjem procene. Pre susreta sa proceniteljem klijent treba da pripremi dokumentaciju s kojom će otići na sastanak – tu se pre svega misli na izvod iz lista nepokretnosti.

Dalje procenitelj proverava dokumentaciju i izlazi na teren kako bi pregledao nepokretnost i fotografisao je – sve to za potrebe Izveštaja o proceni koji je neophodno da napravi kada završi svoj posao.

Prilikom same procene najčešće se koriste tri metode: komparativna metoda procene, prinosna metoda i troškovna. U literaturi i teoriji je više metoda, međutim, na terenu, u praksi, procenitelj se služi ovima koje smo pomenuli.

Pročitajte i: Poskupljenje stanova: skuplji građevinski materijal utiče na cenu

Komparativna metoda, kako samo ime kaže, podrazumeva procenu vrednosti koja se vrši poređenjem nekretnine sa istim ili sličnim nekretninama. Za služenje ovom metodom, procenitelj mora dobro da poznavaje tržište, da se služi svim dostupnim informacijama o različitim transakcijama nad nepokretnošću, tj.da ima dobar uvid u analizu ranije postignutih cena pri kupoprodaji sličnih nekretnina.
Komparativna metoda dobra je kada postoji dovoljan broj transakcija koje je moguće uporediti sa nekretninom koja se procenjuje.

Prinosna metoda – u ovom slučaju procena se vrši kada postoji pretpostavka da će nekretnina vlasniku donositi određeni prihod. Na ovaj način se tržišna vrednost procenjuje kapitalizacijom neto prihoda koji će nastatiti korišćenjem nekretnine nakon datuma procene. Jasno je da se ova metoda koristi u određenim slučajevima, tačnije, najviše kada je u pitanju kupoprodaja komercijalne nekretnine.

Troškovna metoda

Troškovna metoda obuhvata procenu najpre specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikad i ne prodaju na tržištu osim kroz prodaju privrednih subjekata. U ovim situacijama nema ni prostora za komparativnu metodu jer nema nepokretnosti sa kojom je uporediva nekretnina koje je retkost na tržištu. Troškovni pristup koristi se i kada je reč o projekciji neke investicije – recimo kada se procenjuje koliko bi koštala izgradnja nekog objekta, ili kada se piše studija izvodljivosti.

Procenitelj nekretnina donekle je novo zanimanje kod nas, međutim, posao koji obavlja lice zaduženo za procenu nimalo nije naivan. Štaviše, ovo zaduženje podrazumeva mnogo toga, i stoga ne treba zanemariti važnost procenitelja i to ne sam onda kada je procena nekretnine obavezna stvar.

The post Procenitelj nekretnina: šta predstavlja ovo zanimanje? appeared first on Sigma Nekretnine.

Cena nekretnine: kako što bolje proceniti?

Aleksandra Idvorjan — Sat, 20 Feb 2021 21:12:31 +0000

[vc_row][vc_column width=”2/3″][vc_column_text]Cena nekretnine, tačnije, pravilno određivanje iznosa koji bi se realno za nju mogao tražiti prilikom prodaje tema je koja nikad nije naodmet. Mada je razumljivo da je prodavcu u interesu da kuću ili stan proda po što višoj ceni, nije retka situacija u kojoj nekretnina dugo ostaje neprodata – upravo zbog nerealnog iznosa koji se za nju traži.

Iz tog razloga je od velikog značaja dobro se pripremiti za sve što sledi – i u informativnom smislu, ali i psihički.

Šta je važno imati na umu pri formiranju cene?

Važan korak u celom procesu prodaje nekretnina jeste istraživanje tržišta.

Ispratiti prodaju nekretnina na istoj lokaciji

Cena nekretnine se formira kroz ispitivanje konkurencije. Konkretno, odličan korak jeste upoznavanje sa trenutnom prodajom nekretnina na istoj lokaciji. Danas je, srećom, zahvaljujući internetu mnogo lakše doći do svih podataka.[/vc_column_text][vc_single_image image=”20325″ alignment=”center”][vc_column_text]Mimo lokacije, potrebno je obratiti pažnju i na druge stvari vezane za stanove i kuće u komšiluku: kolika je kvadratura, i u kakvom se stanju prodaju. Takvom analizom može se otkriti koliko je cena koja je prvobitno na umu u skladu sa aktuelnom situacijom.

Pored internet pretraživanja, dobro je raspitivanje

U slučaju da je izvodljivo, dobro je popričati sa nekim poznatim ko je prošao kroz proces prodaje nekretine. Na taj način mogu se saznati dosta korisne informacije, ako ne samo o ceni, a onda o čitavom toku prodaje i mogućim poteškoćama. Ujedno, na ovaj način mogu se dobiti korisni saveti koji će biti i neki vid usmerenja.

Cena nekretnine: imati u vidu i Republički geodetski zavod

Nije loše pre prodaje i celog uplitanja u sve predstojeće postupke proveriti uknjiženost nekretnine, kako ne bi bilo neprijatnih iznenađenja. Sajt Republičkog geodetskog zavoda je pregledan, te je za preporuku uputiti se u podatke u katastru. Ovim putem će se razjasniti sve papirološke stavke i otkriti koliko je nekretnina koja se prodaje „čista“, odnosno, spremna za prodaju. Ukoliko postoje neki problemi, to saznanje biće ujedno i smernica šta treba još obaviti pre daljih bavljenja prodajom.[/vc_column_text][vc_single_image image=”20326″ alignment=”center”][vc_column_text]P.S. Ne treba smetnuti s uma da će i potencijalni kupac upravo na ovom sajtu proveravati podatke o nekretnini koja mu privuče pažnju.

Cena nekretnine: konsultovati angenta

Kada se nekretnina prodaje preko agencije, razgovor sa agentom je neminovnost. Međutim, čak i kada se stan ili kuća prodaju samostalno, moguće je konsultovati agenta. Agent naše agencije, Milan Radojević, ljubazan je, komunikativan, otvoren za pitanja, a njegovo iskustvo u poslu sa nekretninama sigurno će biti od pomoći.

Glavni argument koji ide u prilog razmatranju razgovora sa agentom tiče se situacije sa terena. Agenti imaju mnogo precizniji uvid u mogućnosti i šanse koje ima nekretnina koja se prodaje, te je moguće i pitati koliko je realna prvobitno postavljena cena i kakve su realne šanse da se željeni iznos i dobije.

Cena nekretnine i procenitelj

Iako kruži informacija da procenitelj dolazi samo tokom saradnje sa bankom prilikom uzimanja stambenog kredita, ona je ipak netačna. Sasvim je izvodljivo na lični zahtev pozvati procenitelja. On će tom prilikom dati svoje mišljenje i posavetovati o ceni nekretnine. Naravno, ovaj način procene ne isključuje dolazak procenitelja koji dolazi upravo zbog stambenog kredita koji daje banka.

Procenitelj će, sagledavajući različite faktore, realno odrediti cenu, i potpomoći u slučaju da postoje određeni problemi ili otežavajuće okolnosti. Na taj način će cena nekretnine ipak postatiti poznatija stvar, i prodavcu će biti jasno koliko je njegova lična procena cene subjektivna, odnosno, koliko je sačuvao racionalni stav o onome što prodaje.

Cena nekretnine, naročito ona koja je formirana što objektivnije, prva je jasna stvar sa kojom se dalje kreće u potragu za budućim kupcem kuće ili stana koji je na prodaju.

Dalje se sve, uz malo strpljenje, razumevanja i u optimističnim prognozama, može okončati uspešno za obe strane – i za kupca i za prodavca.[/vc_column_text][/vc_column][vc_column width=”1/3″ css=”.vc_custom_1528639095956{margin-right: 20px !important;}”][vc_wp_categories title=”Kategorije” options=”count”][vc_wp_posts title=”Skorašnji članci” number=”5″][vc_posts_slider count=”3″ interval=”3″ slides_content=”teaser” slides_title=”1″ posttypes=”property”][vc_basic_grid post_type=”post” max_items=”10″ element_width=”12″ grid_id=”vc_gid:1613854489121-ab1179ce41a53f480fe8d235e448e560-2″][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_pinterest][vc_googleplus][vc_facebook][vc_tweetmeme][vc_widget_sidebar sidebar_id=”default-sidebar”][/vc_column][/vc_row]

The post Cena nekretnine: kako što bolje proceniti? appeared first on Sigma Nekretnine.

Prodaja Archives - Sigma Nekretnine